Le guide pour les immigrés francophones au Canada
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Calculateur de stratégie hypothécaire
Au renouvellement, vaut-il mieux garder ton amortissement ou le prolonger et investir la différence ? Compare les deux choix à budget égal et découvre le rendement minimal que tes placements doivent atteindre.
1. Ta situation au renouvellement
Tu achètes ? Entre plutôt le montant de ton prêt.
Durée qu’il te reste pour tout rembourser si tu ne changes rien : c’est le scénario classique.
Taux fixe annuel (composition semestrielle).
2. La stratégie
Plus long que l’amortissement restant. Maximum de 30 ans chez la plupart des prêteurs, et leur accord est nécessaire.
Après frais de gestion et impôt (dans un CELI, le rendement n’est pas imposé). Repère : les normes de projection 2026 prévoient 6,3 % pour les actions canadiennes et 3,2 % pour le revenu fixe, avant frais.
3. Renouvellements suivants (facultatif)
Chaque ménage garde son propre amortissement. Si tu n’ajoutes rien, le taux du dernier terme est reconduit jusqu’au remboursement complet.
Ta projection
✅ Avec un rendement net de 7 %, la stratégie ressort gagnante : +61 436 $ après 25 ans.
Elle n’est gagnante que si tes placements rapportent plus de 4,55 % par année, net de frais et d’impôt, soit à peu près le taux effectif de ton hypothèque. Plus le rendement est incertain, plus la marge doit être grande.
Chiffres clés
Paiement classique
2 521,62 $
mensuel, sur 20 ans
Paiement prolongé
2 213,89 $
mensuel, sur 25 ans
Investi à chaque paiement
307,73 $
Pendant le premier terme
Surcoût d’intérêts
+58 979 $
Classique : 205 189 $ · Stratégie : 264 168 $
Placements à la fin — stratégie
219 056 $
L’écart de paiement, investi dès maintenant
Placements à la fin — classique
157 620 $
Investis après le remboursement, dans 20 ans
Rendement minimal requis
4,55 %
Seuil où les deux choix se valent
Avantage net de la stratégie
+61 436 $
Au remboursement complet, dans 25 ans
Liberté hypothécaire : le scénario classique rembourse son prêt dans 20 ans. Avec la stratégie, tes placements suffiraient à rembourser ton solde dans 19 ans, soit 1 an plus tôt (sans compter l’impôt éventuel sur les placements hors CELI).
Et si le rendement varie ?
| Rendement net | Placements stratégie | Placements classique | Avantage net |
|---|---|---|---|
| 5 % | 159 379 $ | 150 132 $ | +9 247 $ |
| 7 % (ton hypothèse) | 219 056 $ | 157 620 $ | +61 436 $ |
| 9 % | 302 483 $ | 165 450 $ | +137 032 $ |
Taux hypothécaires utilisés : 4,5 % (années 1 à 5) · 4,5 % reconduit (années 6 à 25).
Projection année par année
Traits pleins : solde de l’hypothèque. Pointillés : placements. Le ménage classique commence à investir quand son hypothèque est remboursée.
Tableau détaillé
| Année | Paiements classique | Paiements stratégie | Solde classique | Solde stratégie | Placements classique | Placements stratégie | Écart de valeur nette |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 387 317 $ | 391 086 $ | 0 $ | 3 810 $ | +41 $ |
| 2 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 374 057 $ | 381 767 $ | 0 $ | 7 886 $ | +176 $ |
| 3 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 360 193 $ | 372 023 $ | 0 $ | 12 248 $ | +418 $ |
| 4 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 345 699 $ | 361 836 $ | 0 $ | 16 915 $ | +778 $ |
| 5 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 330 545 $ | 351 186 $ | 0 $ | 21 909 $ | +1 268 $ |
| 6 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 314 701 $ | 340 050 $ | 0 $ | 27 252 $ | +1 903 $ |
| 7 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 298 137 $ | 328 408 $ | 0 $ | 32 970 $ | +2 698 $ |
| 8 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 280 818 $ | 316 237 $ | 0 $ | 39 088 $ | +3 669 $ |
| 9 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 262 712 $ | 303 511 $ | 0 $ | 45 633 $ | +4 834 $ |
| 10 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 243 781 $ | 290 206 $ | 0 $ | 52 638 $ | +6 212 $ |
| 11 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 223 989 $ | 276 296 $ | 0 $ | 60 132 $ | +7 825 $ |
| 12 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 203 297 $ | 261 753 $ | 0 $ | 68 151 $ | +9 694 $ |
| 13 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 181 662 $ | 246 548 $ | 0 $ | 76 731 $ | +11 845 $ |
| 14 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 159 044 $ | 230 651 $ | 0 $ | 85 912 $ | +14 305 $ |
| 15 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 135 396 $ | 214 031 $ | 0 $ | 95 736 $ | +17 100 $ |
| 16 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 110 671 $ | 196 654 $ | 0 $ | 106 247 $ | +20 264 $ |
| 17 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 84 822 $ | 178 487 $ | 0 $ | 117 494 $ | +23 829 $ |
| 18 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 57 797 $ | 159 493 $ | 0 $ | 129 529 $ | +27 832 $ |
| 19 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 29 541 $ | 139 635 $ | 0 $ | 142 405 $ | +32 312 $ |
| 20 | 30 259,45 $ | 26 566,70 $ | 0 $ | 118 872 $ | 0 $ | 156 184 $ | +37 311 $ |
| 21 | 0,00 $ | 26 566,70 $ | 0 $ | 97 165 $ | 27 409 $ | 167 116 $ | +42 542 $ |
| 22 | 0,00 $ | 26 566,70 $ | 0 $ | 74 471 $ | 56 736 $ | 178 815 $ | +47 608 $ |
| 23 | 0,00 $ | 26 566,70 $ | 0 $ | 50 743 $ | 88 116 $ | 191 332 $ | +52 472 $ |
| 24 | 0,00 $ | 26 566,70 $ | 0 $ | 25 936 $ | 121 693 $ | 204 725 $ | +57 096 $ |
| 25 | 0,00 $ | 26 566,70 $ | 0 $ | 0 $ | 157 620 $ | 219 056 $ | +61 436 $ |
Écart de valeur nette : (placements − solde) de la stratégie moins (placements − solde) du classique, à la même date.
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Comment le calcul fonctionne
- Deux ménages, le même budget. Le ménage « classique » garde son amortissement restant. Le ménage « stratégie » le prolonge et investit l’écart de paiement. Quand le prêt classique est remboursé, ce ménage investit à son tour le montant que l’autre paie encore.
- Jusqu’au remboursement complet. La projection s’arrête quand les deux hypothèques sont remboursées : l’avantage net est alors simplement l’écart entre les deux portefeuilles.
- Règles canadiennes. Taux fixe à composition semestrielle. Les paiements accélérés correspondent au paiement mensuel divisé par 2 (aux deux semaines) ou par 4 (hebdomadaire). Après les renouvellements que tu saisis, le dernier taux est reconduit.
- Ce qui n’est pas inclus. L’impôt et les frais (à intégrer dans le rendement net), les frais ou pénalités de renouvellement, une éventuelle prime d’assurance prêt si tu changes de prêteur, et les variations des marchés (le rendement est supposé constant).
À savoir avant de prolonger ton amortissement
- Prolonger l’amortissement fait payer plus d’intérêts au total (ACFC) : la stratégie n’a de sens que si la différence est réellement investie.
- La prolongation dépend de l’accord de ton prêteur et des plafonds d’amortissement (ACFC). Si tu changes de prêteur en même temps, attends-toi à devoir te requalifier (BSIF).
- Un rendement de placement n’est jamais garanti, alors que ton taux hypothécaire, lui, est connu pour la durée du terme.