Acheter sa Première Maison au Canada en 2026

Acheter sa première maison au Canada est une étape importante et accessible, même en tant que nouvel arrivant ! Le gouvernement canadien offre plusieurs programmes pour t'aider à constituer ta mise de fonds et réduire tes impôts. Découvre comment maximiser tes chances de devenir propriétaire rapidement.

Combien faut-il prévoir pour la mise de fonds ?

Les règles de mise de fonds minimale

• Maison de moins de 500 000 $ : Minimum 5 % de mise de fonds
• Maison entre 500 000 $ et 1 499 999 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le montant excédentaire
• Maison de 1,5 million $ et plus : Minimum 20 % de mise de fonds (l'assurance prêt hypothécaire n'est plus offerte)

Depuis le 15 décembre 2024, tu peux aussi obtenir un amortissement de 30 ans si tu es premier acheteur ou si tu achètes une construction neuve (surprime d'assurance de 0,20 %).

Exemple concret

Pour une maison à 450 000 $ :

• Mise de fonds minimale : 22 500 $ (5 %)
• Montant hypothécaire : 427 500 $
• Assurance prêt hypothécaire SCHL : Environ 17 100 $ (4 % du prêt)
• Total à financer : 444 600 $

Le CELIAPP : Le compte d'épargne révolutionnaire

Qu'est-ce que le CELIAPP ?

Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) a été lancé en 2023. C'est l'outil le plus puissant pour épargner en vue de l'achat d'une première maison !

Les avantages du CELIAPP

• Cotisation maximale annuelle : 8 000 $ par année
• Plafond à vie : 40 000 $
• Déduction fiscale immédiate : Chaque dollar cotisé réduit ton revenu imposable (comme le REER)
• Retrait libre d'impôt : Contrairement au RAP (voir plus bas), tu ne dois JAMAIS rembourser l'argent retiré !
• Croissance à l'abri de l'impôt : Les intérêts et gains en capital ne sont pas imposés

Qui est admissible au CELIAPP ?

• Avoir 18 ans ou plus (71 ans ou moins)
• Être résident canadien
• Être acheteur d'une première habitation (ne pas avoir été propriétaire au cours des 4 dernières années)

Le RAP : Régime d'accession à la propriété

Comment fonctionne le RAP ?

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) te permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de ton REER pour acheter ou construire une première habitation admissible.

Caractéristiques du RAP

• Retrait maximum : 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple)
• Sans impôt immédiat : Le retrait n'est pas imposé si tu respectes les conditions
• Remboursement obligatoire : Tu dois rembourser le montant retiré sur 15 ans
• Délai de résidence : Les sommes doivent avoir été dans le REER au moins 90 jours avant le retrait

L'obligation de remboursement

Contrairement au CELIAPP, tu dois rembourser l'argent retiré de ton REER via le RAP :

• Le remboursement commence normalement la 2e année suivant le retrait, mais pour un premier retrait fait entre 2022 et 2028, il ne commence que la 5e année (ex. : retrait en 2026 → premiers remboursements en 2031 ; prolongation 2026-2028 proposée dans la Mise à jour économique du printemps 2026)
• Tu dois rembourser 1/15 du montant chaque année
• Si tu ne rembourses pas le montant minimum, celui-ci est ajouté à ton revenu imposable

Exemple : Si tu retires 30 000 $ via le RAP :

• Remboursement annuel minimum : 2 000 $ par année
• Durée : 15 ans
• Si tu ne rembourses que 1 000 $ une année, les 1 000 $ manquants seront ajoutés à ton revenu imposable cette année-là

La stratégie ultime : REER → RAP → CELIAPP

Comment obtenir 36 000 $ de déductions fiscales !

Voici la stratégie utilisée par les acheteurs avertis pour maximiser leurs économies d'impôt :

1. Cotise 20 000 $ dans ton REER (minimum 90 jours avant l'achat)

   • Déduction fiscale : 20 000 $
   • Économie d'impôt (à 30 % de taux marginal) : 6 000 $

2. Utilise le RAP pour retirer ces 20 000 $ lors de ta promesse d'achat

   • Retrait libre d'impôt (à rembourser en 15 ans)
   • Ces 20 000 $ servent pour ta mise de fonds

3. Le lendemain, cotise 16 000 $ dans ton CELIAPP

   • Deuxième déduction fiscale : 16 000 $ supplémentaires
   • Économie d'impôt additionnelle : 4 800 $

   Ce montant de 16 000 $ suppose que tu as ouvert ton CELIAPP l'année précédente sans y cotiser, ce qui te permet de reporter 8 000 $ de droits inutilisés à l'année en cours (8 000 $ + 8 000 $ reportés = 16 000 $). Sans ce report accumulé au préalable, le plafond de cotisation de la première année est de 8 000 $ seulement — ta mise de fonds totale serait alors de 28 000 $ plutôt que 36 000 $. Il n'est jamais possible de cotiser plus de 16 000 $ en une seule année civile.

4. Retire les 16 000 $ du CELIAPP quelques jours plus tard pour compléter ta mise de fonds

   • Retrait libre d'impôt
   • Pas de remboursement requis !

Résultat final de cette stratégie

• Mise de fonds obtenue : 36 000 $ (20 000 $ RAP + 16 000 $ CELIAPP)
• Déductions fiscales totales : 36 000 $ (20 000 $ REER + 16 000 $ CELIAPP)
• Économie d'impôt réelle : 10 800 $ (à un taux marginal de 30 %)
• À rembourser : Seulement les 20 000 $ du RAP (sur 15 ans)

Faire appel à un courtier hypothécaire

Pourquoi utiliser un courtier ?

• Accès à plusieurs prêteurs : Plus de 20 institutions financières
• Négociation des taux : Obtiens souvent de meilleurs taux que directement à la banque
• Service gratuit : Le courtier est payé par la banque, pas par toi
• Accompagnement complet : De la préautorisation à la signature finale
• Expertise pour nouveaux arrivants : Connaissance des programmes spécifiques

Courtière recommandée

Pour un service personnalisé et adapté aux nouveaux arrivants, nous te recommandons :

Audrey Chemin - Courtière hypothécaire pretimmocanada.ca

Audrey se spécialise dans l'accompagnement des nouveaux arrivants et comprend parfaitement les défis particuliers liés à l'obtention d'un prêt hypothécaire lorsqu'on arrive au Canada.

Les frais d'achat à prévoir

Frais obligatoires (en plus de la mise de fonds)

• Évaluation de la propriété (pas forcément nécessaire et souvent pris en charge par le prêteur) : 300 $ - 500 $

• Inspection préachat : 400 $ - 600 $ (fortement recommandé)

• Frais juridiques : 1 000 $ - 3 000 $ — chez le notaire au Québec (obligatoire pour l'acte de vente), chez un avocat spécialisé en immobilier (real estate lawyer) dans les autres provinces, ou chez un avocat ou un notary public en Colombie-Britannique

• Taxe de bienvenue (droits de mutation, land transfer tax) : de quelques centaines de dollars à plus de 10 000 $ selon la province et la ville — voir la section « Taxe de bienvenue et programmes selon ta province » plus bas

• Assurance habitation : 800 $ - 2 000 $ / an

• Ajustements (taxes municipales, huile, etc.) : Variables

Frais supplémentaires possibles

• Assurance titre : 200 $ - 400 $ (recommandé)
• Frais de déménagement : 500 $ - 2 000 $
• Branchements (électricité, Internet, etc.) : 200 $ - 500 $
• Meubles et rénovations initiales : Variable

Budget total pour l'achat d'une maison à 450 000 $

Incitatifs et programmes pour acheteurs

Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation

• Montant : Crédit d'impôt fédéral non remboursable calculé sur 10 000 $
• Économie réelle : 1 400 $ pour un achat en 2026 (10 000 $ × 14 %, le taux fédéral le plus bas en 2026 ; c'était 1 500 $ tant que ce taux était de 15 %). Au Québec, l'abattement fédéral de 16,5 % ramène ce crédit fédéral à environ 1 169 $
• Admissibilité : Acheteur d'une première habitation
• Comment le réclamer : Ligne 31270 de ta déclaration de revenus fédérale
• Au Québec, en plus : un crédit provincial non remboursable équivalent de 1 400 $ (10 000 $ × 14 %) se réclame à la ligne 396 de la déclaration de Revenu Québec

Remboursement de TPS pour une première habitation neuve

Si tu achètes une maison neuve auprès d'un constructeur, le remboursement fédéral de TPS pour les acheteurs d'une première habitation couvre 100 % de la TPS (jusqu'à 50 000 $) sur une habitation de 1 million $ ou moins, puis diminue graduellement jusqu'à disparaître à 1,5 million $. Il vise les contrats d'achat conclus avec le constructeur à partir du 20 mars 2025 (et avant 2031). Pour être admissible, il faut notamment avoir 18 ans ou plus, être citoyen canadien ou résident permanent et ne pas avoir habité, au Canada ou à l'étranger, un logement dont toi ou ton conjoint étiez propriétaire pendant l'année ou les 4 années civiles précédentes. Il ne couvre que la TPS (ou la portion fédérale de 5 % de la TVH) : la TVQ et la portion provinciale de la TVH obéissent à leurs propres règles (voir les tiroirs ci-dessous).

Taxe de bienvenue et programmes selon ta province

Au Canada, la taxe payée au transfert de propriété (appelée « taxe de bienvenue » ou droits de mutation au Québec, land transfer tax ou property transfer tax ailleurs) et les remboursements offerts aux premiers acheteurs relèvent des provinces et parfois des municipalités. Selon l'endroit où tu achètes, la facture va de quelques centaines de dollars de frais d'enregistrement à plus de 10 000 $ pour une maison de 450 000 $. Voici les règles connues en 2026 ; fais toujours confirmer le montant exact par ton notaire ou ton avocat avant de signer.

Les étapes de l'achat d'une maison

1. Obtenir une préautorisation hypothécaire (savoir combien tu peux emprunter)
2. Déterminer ton budget réel (incluant tous les frais)
3. Trouver un agent immobilier (gratuit pour l'acheteur)
4. Chercher et visiter des propriétés
5. Faire une offre d'achat (généralement avec conditions)
6. Inspection de la propriété (durant la période conditionnelle)
7. Obtenir le financement final (lever les conditions)
8. Signer chez le notaire au Québec, ou chez ton avocat (ou notary public en Colombie-Britannique) ailleurs au Canada (transfert de propriété)
9. Recevoir les clés et emménager !

Erreurs fréquentes à éviter

• Se fier uniquement à la préautorisation : Elle ne garantit pas l'approbation finale
• Négliger les frais de clôture : Ils représentent 3 % à 5 % du prix d'achat
• Acheter au maximum de sa capacité : Garde une marge pour les imprévus
• Sauter l'inspection : Peut coûter des dizaines de milliers de dollars en réparations
• Oublier de cotiser dans le REER au moins 90 jours avant le retrait : les sommes cotisées moins de 90 jours avant le retrait RAP ne sont pas déductibles, et tu perds l'économie d'impôt

Ressources officielles

• Guide officiel du CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété)
• Régime d'accession à la propriété (RAP) - Guide complet
• Calculateur d'accessibilité à la propriété (SCHL)
• Achat d'une maison - Informations fiscales de l'ARC
• Gouvernement du Québec — Droits sur les mutations immobilières
• Ville de Montréal — Calcul des droits sur les mutations immobilières
• Revenu Québec — Crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété
• Revenu Québec — Remboursement de la TPS pour les acheteurs d'une première habitation neuve
• Ministère des Finances du Canada — Allègement de la TPS pour les acheteurs d'une première habitation neuve
• Gouvernement de l'Ontario — Land Transfer Tax Refund Affidavit for First-Time Purchasers
• Ville de Toronto — Municipal Land Transfer Tax Rebate
• Gouvernement de la Colombie-Britannique — First Time Home Buyers' Program (Property Transfer Tax)
• Gouvernement de l'Alberta — Land Titles fee schedule
• ISC (Saskatchewan) — Land Titles Fees
• Audrey Chemin - Courtière hypothécaire spécialisée pour nouveaux arrivants