Depuis 2023, le Canada offre un nouvel outil financier révolutionnaire pour les futurs propriétaires : le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Combiné intelligemment avec le REER et le RAP, il te permet d’obtenir jusqu’à 40 000 $ de déductions fiscales pour acheter ta première maison. Découvre comment maximiser cette opportunité unique !

Qu’est-ce que le CELIAPP exactement ?

Un compte hybride ultra-avantageux

Le CELIAPP combine les meilleurs avantages du REER et du CELI :

• Comme le REER : Tes cotisations sont déductibles d’impôt (elles réduisent ton revenu imposable)
• Comme le CELI : Tes retraits sont libres d’impôt (tu ne paies aucun impôt quand tu retires l’argent)
• Mieux que les deux : Tu n’as jamais à rembourser l’argent retiré !

Les plafonds pour 2026

• Cotisation annuelle maximum : 8 000 $
• Plafond à vie : 40 000 $
• Droits de cotisation inutilisés : Se cumulent d’une année à l’autre (maximum 8 000 $ de report)
• Durée maximale de participation : 15 ans à partir de l’ouverture

Important
Si tu ne cotises pas, tes droits ne s’accumulent pas automatiquement. Tu dois d’abord ouvrir le compte pour commencer à accumuler des droits. Donc, ouvre ton CELIAPP dès que possible, même si tu ne peux pas encore y cotiser !

Comment fonctionnent les droits de cotisation ?

Accumulation des droits

Voici comment tes droits se construisent :

Année 1 (ouverture du compte) :

• Droits de cotisation : 8 000 $
• Tu cotises : 3 000 $
• Droits inutilisés : 5 000 $ (reportables à l’année suivante)

Année 2 :

• Nouveaux droits : 8 000 $
• Droits reportés de l’année 1 : 5 000 $
• Total disponible : 13 000 $
• Tu cotises : 13 000 $ (maximum permis)

Année 3 :

• Nouveaux droits : 8 000 $
• Aucun report (tu as tout utilisé l’an dernier)
• Total disponible : 8 000 $

Limite du report

Tu peux reporter un maximum de 8 000 $ de droits inutilisés, peu importe le nombre d’années. Donc, ton droit de cotisation annuel maximum est toujours de 16 000 $ (8 000 $ de l’année + 8 000 $ de report maximum).

L’économie fiscale concrète du CELIAPP

Calcul de ton économie d’impôt

L’économie réelle dépend de ton taux marginal d’imposition (le taux d’impôt sur ta dernière tranche de revenus).

Exemple 1 : Revenu de 50 000 $ (taux marginal ~30 %)

• Cotisation CELIAPP : 8 000 $
• Économie d’impôt immédiate : 8 000 $ × 30 % = 2 400 $
• Sur 5 ans (40 000 $ cotisés) : 12 000 $ d’économies fiscales

Exemple 2 : Revenu de 80 000 $ (taux marginal ~40 %)

• Cotisation CELIAPP : 8 000 $
• Économie d’impôt immédiate : 8 000 $ × 40 % = 3 200 $
• Sur 5 ans (40 000 $ cotisés) : 16 000 $ d’économies fiscales

Exemple 3 : Revenu de 120 000 $ (taux marginal ~48 %)

• Cotisation CELIAPP : 8 000 $
• Économie d’impôt immédiate : 8 000 $ × 48 % = 3 840 $
• Sur 5 ans (40 000 $ cotisés) : 19 200 $ d’économies fiscales

Stratégie intelligente
Plus ton revenu est élevé, plus l’économie fiscale est importante ! Si ton revenu varie d’une année à l’autre, déduits les années où tu gagnes plus pour maximiser tes économies d’impôt.

La stratégie ultime : REER → RAP → CELIAPP

Comment doubler tes déductions fiscales

Voici la technique utilisée par les acheteurs avertis pour obtenir 40 000 $ de déductions fiscales au lieu de 20 000 $ :

Étape par étape de la stratégie

90 jours avant ton achat (minimum)

Étape 1 : Cotiser au REER

• Montant : 20 000 $ (ou le maximum que tu peux)
• Avantage : Déduction fiscale de 20 000 $
• Économie d’impôt (à 30 %) : 6 000 $
• Délai obligatoire : L’argent doit rester au moins 90 jours dans le REER avant de pouvoir utiliser le RAP

Au moment de la promesse d’achat

Étape 2 : Retirer via le RAP

• Tu utilises le Régime d’accession à la propriété (RAP)
• Retrait maximum : 60 000 $ (mais on suggère 20 000 $ pour cette stratégie)
• Retrait : Libre d’impôt
• Utilisation : Ces 20 000 $ servent pour ta mise de fonds
• Obligation : À rembourser sur 15 ans (mais c’est là où la stratégie devient brillante…)

Le lendemain de ton retrait RAP

Étape 3 : Cotiser au CELIAPP

• Ouvre un CELIAPP immédiatement (si ce n’est pas déjà fait)
• Cotise 20 000 $ (ou 8 000 $ si c’est ta première année, ou 16 000 $ si tu as des droits reportés)
• Avantage : Deuxième déduction fiscale de 20 000 $
• Économie d’impôt additionnelle (à 30 %) : 6 000 $

Quelques jours plus tard

Étape 4 : Retirer du CELIAPP

• Tu retires les 20 000 $ de ton CELIAPP
• Retrait : Libre d’impôt
• Obligation de remboursement : AUCUNE (c’est ça qui est génial !)
• Utilisation : Compléter ta mise de fonds

Résultat final de cette stratégie

Magie fiscale
En réalité, tu as déduits deux fois le même montant sur tes impôts.

Timing optimal de la stratégie

Calendrier recommandé

Janvier (ou dès que possible) :

• Ouvre ton CELIAPP pour commencer à accumuler des droits
• Tu n’es pas obligé de cotiser tout de suite

3 à 6 mois avant l’achat prévu :

• Cotise le maximum possible dans ton REER (minimum 90 jours avant le retrait RAP)

Au moment de la promesse d’achat :

• Remplis le formulaire T1036 pour retirer de ton REER via le RAP

Immédiatement après le retrait RAP :

• Cotise au CELIAPP
• Retire du CELIAPP 1-2 jours plus tard
• Finalise ton achat avec ta mise de fonds complète

Questions fréquentes sur la stratégie

Est-ce vraiment légal ?

Oui, absolument ! Cette stratégie est parfaitement légale et respecte toutes les règles de l’Agence du revenu du Canada.

Puis-je faire la stratégie si j’ai déjà un REER ?

Oui ! Tu peux cotiser davantage à ton REER existant, attendre 90 jours, puis utiliser le RAP. L’important est que les sommes retirées soient dans le REER depuis au moins 90 jours.

Que se passe-t-il si je ne peux pas cotiser 20 000 $ au CELIAPP ?

Tu cotises le maximum de tes droits disponibles :

• Première année : Maximum 8 000 $
• Deuxième année : Maximum 16 000 $ (8 000 $ + 8 000 $ de report)
• La stratégie fonctionne quand même, mais avec des montants proportionnellement ajustés

Dois-je vraiment rembourser le RAP ?

Non. Le remboursement commence 2 ans après le retrait :

• Montant annuel : 1/15 du total retiré (soit 6,67 %)
• Exemple : 20 000 $ ÷ 15 ans = 1 333 $ / an
• Si tu ne rembourses pas : Le montant non remboursé est ajouté à ton revenu imposable

Que se passe-t-il si je n’achète pas finalement ?

Option 1 : Fermer le CELIAPP

• Tu as 15 ans maximum après l’ouverture pour utiliser ton CELIAPP
• Si tu ne l’utilises pas, tu dois le fermer et transférer les fonds :
• Vers un REER : Sans impôt immédiat (mais imposé au retrait futur du REER)
• Retrait imposable : Les sommes sont ajoutées à ton revenu de l’année

Option 2 : Prolonger la période (si conditions changent)

Si tu deviens propriétaire d’une autre façon (héritage, achat conjoint, etc.), tu dois quand même fermer ton CELIAPP dans les délais prescrits.

Option 3 : Rembourser le RAP différemment

Pour le RAP, si tu ne rembourses pas :

• Le montant non remboursé est ajouté à ton revenu
• Tu paies de l’impôt dessus
• Mais techniquement, ça « annule » la déduction initiale

Conseils d’expert pour maximiser la stratégie

1. Ouvre ton CELIAPP le plus tôt possible

Même si tu n’es pas prêt à acheter maintenant, ouvre le compte pour commencer à accumuler des droits. Le compte peut rester ouvert 15 ans.

2. Profite des REER de conjoint

Si ton conjoint a un revenu plus faible, tu peux cotiser à un REER de conjoint. Cela réduit ton impôt à ton taux marginal élevé, mais le conjoint retirera à son taux plus faible (ou via le RAP).

Ressources officielles

• CELIAPP – Guide officiel de l’Agence du revenu du Canada
• Régime d’accession à la propriété (RAP) – ARC
• Formulaire T1036 – Demande de retrait RAP
• Calculateur CELIAPP – Estimez vos économies

Besoin d’aide pour optimiser ta stratégie ?

La stratégie REER-RAP-CELIAPP peut sembler complexe, mais elle peut te faire économiser plus de 12 000 $ en impôts ! Si tu veux t’assurer de maximiser tes avantages fiscaux et éviter les erreurs coûteuses, n’hésite pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé.

En résumé
Le CELIAPP est le compte le plus avantageux pour acheter une première maison : 8 000 $/an de cotisations déductibles, 40 000 $ maximum à vie, retraits libres d’impôt sans remboursement. La stratégie ultime : cotise 20 000 $ au REER 90 jours avant l’achat → retire via le RAP → cotise immédiatement 20 000 $ au CELIAPP → retire libre d’impôt = 40 000 $ de déductions fiscales = 12 000 $ d’économies d’impôt à 30 % ! Tu ne dois rembourser que les 20 000 $ du RAP sur 15 ans. Ouvre ton CELIAPP dès maintenant, même si tu n’es pas prêt à acheter !