Acheter sa Première Maison au Canada en 2026

Réaliser ton rêve d’accession à la propriété

Acheter sa première maison au Canada est une étape importante et accessible, même en tant que nouvel arrivant ! Le gouvernement canadien offre plusieurs programmes pour t’aider à constituer ta mise de fonds et réduire tes impôts. Découvre comment maximiser tes chances de devenir propriétaire rapidement.

Combien faut-il prévoir pour la mise de fonds ?

Les règles de mise de fonds minimale

Maison de moins de 500 000 $ : Minimum 5 % de mise de fonds
Maison entre 500 000 $ et 999 999 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le montant excédentaire
Maison de 1 million $ et plus : Minimum 20 % de mise de fonds

Exemple concret

Pour une maison à 450 000 $ :

Mise de fonds minimale : 22 500 $ (5 %)
Montant hypothécaire : 427 500 $
Assurance prêt hypothécaire SCHL : Environ 17 100 $ (4 % du prêt)
Total à financer : 444 600 $

Important
Si ta mise de fonds est inférieure à 20 %, tu devras payer une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement et coûte entre 0,6 % et 6 % du montant de ton prêt, selon le ratio de ta mise de fonds.

Le CELIAPP : Le compte d’épargne révolutionnaire

Qu’est-ce que le CELIAPP ?

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) a été lancé en 2023. C’est l’outil le plus puissant pour épargner en vue de l’achat d’une première maison !

Les avantages du CELIAPP

Cotisation maximale annuelle : 8 000 $ par année
Plafond à vie : 40 000 $
Déduction fiscale immédiate : Chaque dollar cotisé réduit ton revenu imposable (comme le REER)
Retrait libre d’impôt : Contrairement au RAP (voir plus bas), tu ne dois JAMAIS rembourser l’argent retiré !
Croissance à l’abri de l’impôt : Les intérêts et gains en capital ne sont pas imposés

Qui est admissible au CELIAPP ?

Avoir 18 ans ou plus (71 ans ou moins)
Être résident canadien
Être acheteur d’une première habitation (ne pas avoir été propriétaire au cours des 4 dernières années)

Bon à savoir
Même si tu as acheté une maison dans ton pays d’origine, tu peux quand même ouvrir un CELIAPP au Canada si tu n’as pas été propriétaire-occupant d’une résidence au Canada ou à l’étranger durant l’année de l’ouverture et les 4 années précédentes.

Le RAP : Régime d’accession à la propriété

Comment fonctionne le RAP ?

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) te permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de ton REER pour acheter ou construire une première habitation admissible.

Caractéristiques du RAP

Retrait maximum : 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple)
Sans impôt immédiat : Le retrait n’est pas imposé si tu respectes les conditions
Remboursement obligatoire : Tu dois rembourser le montant retiré sur 15 ans
Délai de résidence : Les sommes doivent avoir été dans le REER au moins 90 jours avant le retrait

L’obligation de remboursement

Contrairement au CELIAPP, tu dois rembourser l’argent retiré de ton REER via le RAP :

Le remboursement commence 2 ans après le retrait
Tu dois rembourser 1/15 du montant chaque année
Si tu ne rembourses pas le montant minimum, celui-ci est ajouté à ton revenu imposable

Exemple : Si tu retires 30 000 $ via le RAP :

Remboursement annuel minimum : 2 000 $ par année
Durée : 15 ans
Si tu ne rembourses que 1 000 $ une année, les 1 000 $ manquants seront ajoutés à ton revenu imposable cette année-là

La stratégie ultime : REER → RAP → CELIAPP

Comment obtenir 40 000 $ de déductions fiscales !

Voici la stratégie utilisée par les acheteurs avertis pour maximiser leurs économies d’impôt :

Cotise 20 000 $ dans ton REER (minimum 90 jours avant l’achat)
- Déduction fiscale : 20 000 $
- Économie d’impôt (à 30 % de taux marginal) : 6 000 $
Utilise le RAP pour retirer ces 20 000 $ lors de ta promesse d’achat
- Retrait libre d’impôt (à rembourser en 15 ans)
- Ces 20 000 $ servent pour ta mise de fonds
Le lendemain, cotise 20 000 $ dans ton CELIAPP
- Deuxième déduction fiscale : 20 000 $ supplémentaires
- Économie d’impôt additionnelle : 6 000 $
Retire les 20 000 $ du CELIAPP quelques jours plus tard pour compléter ta mise de fonds
- Retrait libre d’impôt
- Pas de remboursement requis !

Résultat final de cette stratégie

Mise de fonds obtenue : 20 000 $ (20 000 $ RAP + 20 000 $ CELIAPP)
Déductions fiscales totales : 40 000 $ (20 000 $ REER + 20 000 $ CELIAPP)
Économie d’impôt réelle : 12 000 $ (à un taux marginal de 30 %)
À rembourser : Seulement les 20 000 $ du RAP (sur 15 ans)

Stratégie d’expert
En combinant le REER, le RAP et le CELIAPP, tu maximises tes avantages fiscaux tout en réduisant le montant à rembourser. C’est comme recevoir 12 000 $ du gouvernement pour t’aider!

Faire appel à un courtier hypothécaire

Pourquoi utiliser un courtier ?

Accès à plusieurs prêteurs : Plus de 20 institutions financières
Négociation des taux : Obtiens souvent de meilleurs taux que directement à la banque
Service gratuit : Le courtier est payé par la banque, pas par toi
Accompagnement complet : De la préautorisation à la signature finale
Expertise pour nouveaux arrivants : Connaissance des programmes spécifiques

Courtière recommandée

Pour un service personnalisé et adapté aux nouveaux arrivants, nous te recommandons :

Audrey Chemin – Courtière hypothécaire
pretimmocanada.ca

Audrey se spécialise dans l’accompagnement des nouveaux arrivants et comprend parfaitement les défis particuliers liés à l’obtention d’un prêt hypothécaire lorsqu’on arrive au Canada.

Les frais d’achat à prévoir

Frais obligatoires (en plus de la mise de fonds)

Évaluation de la propriété (pas forcément nécessaire et souvent pris en charge par le prêteur) : 300 $ – 500 $
Inspection préachat : 400 $ – 600 $ (fortement recommandé)
Frais de notaire : 1 000 $ – 3 000 $
Taxes de bienvenue (droits de mutation) : Variables selon la municipalité
- Montréal : Environ 0,5 % – 1,5 % du prix d’achat
- Toronto : Land Transfer Tax + Municipal Tax = environ 2 % – 4 %
- Vancouver : Property Transfer Tax = 1 % – 3 %
Assurance habitation : 800 $ – 2 000 $ / an
Ajustements (taxes municipales, huile, etc.) : Variables

Frais supplémentaires possibles

Assurance titre : 200 $ – 400 $ (recommandé)
Frais de déménagement : 500 $ – 2 000 $
Branchements (électricité, Internet, etc.) : 200 $ – 500 $
Meubles et rénovations initiales : Variable

Budget total pour l’achat d’une maison à 450 000 $

Mise de fonds (5 %) : 22 500 $
Frais annexes : 5 000 $ – 8 000 $
Taxes de bienvenue : 4 500 $ – 7 000 $ (selon la ville)
Coussin pour imprévus : 3 000 $ – 5 000 $
Total à prévoir : 35 000 $ – 42 500 $

Incitatifs et programmes pour acheteurs

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

Montant : Crédit d’impôt de 10 000 $ (non remboursable)
Économie réelle : 1 500 $ (15 % de 10 000 $)
Admissibilité : Acheteur d’une première habitation
Comment le réclamer : Ligne 31270 de ta déclaration de revenus

Programmes provinciaux

Certaines provinces offrent des programmes additionnels :

Québec : Remboursement partiel de la taxe de bienvenue dans certaines villes
Ontario : Remboursement de Land Transfer Tax pour premiers acheteurs (jusqu’à 4 000 $)
Colombie-Britannique : Exemption de Property Transfer Tax (jusqu’à 500 000 $)

Les étapes de l’achat d’une maison

Obtenir une préautorisation hypothécaire (savoir combien tu peux emprunter)
Déterminer ton budget réel (incluant tous les frais)
Trouver un agent immobilier (gratuit pour l’acheteur)
Chercher et visiter des propriétés
Faire une offre d’achat (généralement avec conditions)
Inspection de la propriété (durant la période conditionnelle)
Obtenir le financement final (lever les conditions)
Signer chez le notaire (transfert de propriété)
Recevoir les clés et emménager !

Erreurs fréquentes à éviter

Se fier uniquement à la préautorisation : Elle ne garantit pas l’approbation finale
Négliger les frais de clôture : Ils représentent 3 % à 5 % du prix d’achat
Acheter au maximum de sa capacité : Garde une marge pour les imprévus
Sauter l’inspection : Peut coûter des dizaines de milliers de dollars en réparations
Oublier de cotiser dans le REER minimum 90 jours avant : Tu ne pourras pas faire de RAP sur ton REER

Ressources officielles

Besoin d’accompagnement personnalisé ?

L’achat d’une première maison est un projet important qui mérite d’être bien planifié. Si tu as des questions sur la stratégie REER-RAP-CELIAPP, le calcul de ta capacité d’emprunt ou l’optimisation de tes finances pour devenir propriétaire, n’hésite pas à nous contacter pour un accompagnement sur mesure.

En résumé
L’achat d’une première maison au Canada est accessible avec une mise de fonds de 5 % seulement. Utilise le CELIAPP (40 000 $ de cotisations déductibles, retraits libres d’impôt) et le RAP (60 000 $ retirables du REER). La stratégie ultime : cotiser 20 000 $ au REER, le retirer via le RAP, puis cotiser et retirer immédiatement 20 000 $ du CELIAPP = 40 000 $ de déductions fiscales ! Fais appel à un courtier hypothécaire comme Audrey Chemin pour maximiser tes chances d’approbation et obtenir les meilleurs taux.

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